1. Behalten Sie den Markt im Auge

Informieren Sie sich von Zeit zu Zeit über aktuelle Immobilienfinanzierungsangebote. Sprechen Sie Ihre Hausbank an, auch wenn Sie bereits seit vielen Jahren dort finanzieren. Oft wird ein Nachlass gewährt, wenn sie auf besonders günstige Angebote von Konkurrenzbanken bzw. die aktuelle Niedrigzinsphase verweisen.

2. Prüfen Sie regelmäßig Ihre monatliche Ein-/Ausgabenbilanz

Nicht nur die Raten für Tilgung und Zinsen führen jeden Monat zu Ausgaben. Oftmals können durch Vergleiche günstigere Versicherungen oder Reparaturen als bisher gefunden werden. So können Sie mehr Eigenkapital zurücklegen und ggf. mit einer Sondertilgung Ihre Tilgungsleistung erhöhen, was letztendlich zu schnellerer Schuldenfreiheit führt.

3. Bauzinsen aktuell auf Niedrigstand: Wann lohnt eine Umschuldung?

Aktuell befinden sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen auf sehr niedrigem Niveau. Eine Umschuldung des laufenden Darlehens auf ein anderes Kreditinstitut kommt einer Kündigung gleich, für die viele Institute eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen (insbesondere innerhalb eines Sollzinsbindungszeitraumes). Die Umschuldung lohnt daher nur, wenn die Zinsersparnis der neuen Finanzierung so hoch ist, dass sowohl Vorfälligkeitsentschädigung als auch die entstehenden Nebenkosten (wie z.B. Bearbeitungsgebühren oder Notar- und Grundbuchkosten) überkompensiert werden.

4. Variable Finanzierungen können einfacher gekündigt werden

Ist keine Zinsfestschreibung vereinbart, kann das variable Darlehen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Ist die bisherige Bank nicht verhandlungsbereit, kann eine Umschuldung auf ein anderes Kreditinstitut so relativ einfach zu hohen Zinsersparnissen führen. Bei variablen Darlehen sollte der Zinsmarkt ständig beobachtet werden, damit angemessen reagiert werden kann.

5. Optionen für eine Anschlussfinanzierung früh prüfen

Läuft eine vereinbarte Zinsbindung aus, kann die Restschuld aus dem Darlehen sofort getilgt oder anschlussfinanziert werden. Nach einer günstigen Anschlussfinanzierung sollte sich der Darlehensnehmer bereits lange vor Auslauf der Zinsbindung umsehen. Mittels eines Forward-Darlehens können z.B. bis zu 5 Jahre im Voraus die Konditionen für ein Anschlussdarlehen vereinbart werden.

6. Aussagekräftigen Angebotsvergleich für die Anschlussfinanzierung durchführen

Die Anfrage nach Konditionen für eine passende Anschlussfinanzierung sollte immer die wichtigsten Eckdaten wie Darlehenssumme, Zinsfestschreibungsfrist, Tilgungssatz und Flexibilisierungsmöglichkeiten) beinhalten. Dies erleichtert später das Vergleichen und Aussortieren der günstigsten Angebote.

7. Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen

Sind Sondertilgungsmöglichkeiten für den laufenden Finanzierungsvertrag vereinbart, sollte geprüft werden, ob die kostenfreien Tilgungen schon ausgenutzt wurden. Steht Eigenkapital für eine Sondertilgung zur Verfügung, ist die Ersparnis durch die Sondertilgung meist höher als die Anlage des Kapitals auf einem Sparkonto o.ä.

8. Bei erneutem Finanzierungsbedarf Kreditinstitut kontaktieren

Sind Anbauten oder größere Renovierungen bzw. Umbauten geplant, kann es sich gerade in Niedrigzinsphasen lohnen, eine bestehende (und bereits zum großen Teil getilgte) Immobilienfinanzierung „aufzustocken“. Das finanzierende Kreditinstitut kann ggf. die Darlehenssumme zu günstigen Konditionen aufstocken, ohne die Notwendigkeit einer erneuten Sicherheitshinterlegung.

9. Regelmäßige Prüfung alternativer Kreditformen

Für die Überprüfung auf günstige Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen empfiehlt es sich auch, alternative Kreditformen und Angebote ausländischer Banken zu prüfen: Nur wer ständig die Augen offenhält, kann bei günstigen Möglichkeiten zuschlagen und viel Geld sparen.

10. Über Änderungen und aktuelle Marktgegebenheiten informieren

Auf dem Portal www.immokredit24.com kann der Darlehensnehmer sich immer wieder aktuell über Neuigkeiten auf dem Kreditmarkt, geltende Zinssätze und gesetzliche Änderungen bei Finanzierungsverträgen informieren. Dies kann je nach persönlicher Situation auch die eigene Finanzierung betreffen.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit Anschlussfinanzierung im Detail
» Immobilienkredit vorzeitig kündigen und ablösen

Bildquelle © Gina Sanders – Fotolia.com

Mieten steigen – Zinsen fallen: Renditesicherheit steht ganz oben

Steigt die Inflation aufgrund von stabilitätsgefährdenden Kapitalmarkteinflüssen, so werden auch die Mieten für Wohnraum steigen. Wie alle anderen Kosten, müssen Mieten wie auch die aufgewendeten Kapitalmittel für Nebenkosten, Lebensmittel und Kleidung immer mit der Inflationsentwicklung Schritt halten. Ist ein Euro in Zukunft weniger wert, so muss der Kaufmann wie der Vermieter einen höheren Preis für seine Leistung verlangen. Als Immobilieneigentümer resp. Vermieter kann man so zumindest teilweise seinen Kaufkraftverlust ausgleichen – der Mieter hingegen steht vor einer zusätzlichen Belastung. Die derzeit extrem niedrigen Zinsen sollen den Kapitalmarkt stabilisieren und die Wirtschaftsleistung ankurbeln – ob diese Rechnung aufgeht, weiß niemand. Selbst bei einer Zunahme der Produktivität besteht durch äußere Einflüsse (wie z.B. Griechenland-Krise oder Spanien-Problem) immer wieder die Gefahr eines Wertverlustes des Euros. Anleger, die Barkapital auf Anlagekonten anlegen, haben so oft das Nachsehen, weil die erzielten Guthabenzinsen inflationsbereinigt kaum oder sogar negative Rendite erwirtschaften. Anders verhält sich dies bei Sachwertanlagen: Steigt die Inflation, steigt auch der Preis des Sachwertes (z.B. der Immobilie) mit. Wird die Immobilie vermietet, werden bei anziehender Inflation Mietpreiserhöhungen unumgänglich – so kann der Vermieter den Wert seines vermieteten Nutzraumes annähernd auf angemessenem Niveau halten.

Vorteile von Immobilieneigentum

Immobilieneigentum gilt zu Recht als eine der wichtigsten Säulen der Altersvorsorge. Neben der schon beschriebenen Inflationsunabhängigkeit bestehen insbesondere Vorteile bei der kostenfreien und frei gestaltbaren Wohnumgebung im Alter sowie durch die beständigen Mieteinnahmen bei einer Vermietung. Wichtig für einen sorgenfreien und sachwertuntermauerten Wohlstand im Alter sind dabei eine günstige, individuell zugeschnittene Finanzierung und die wohlüberlegte Investition in passende Objekte. Die Verpflichtung zu Tilgungs- und Zinszahlungen sollte vor Eintritt des Rentenalters enden, damit die dann meist geringeren Einkünfte nicht für Darlehensraten abfließen und Mieteinnahmen in voller Höhe (abzüglich Steuern) der Sicherung des Lebensstandards dienen.

Fazit

Der Erwerb von Immobilieneigentum dient sowohl bei Eigennutzung wie auch bei Vermietung der inflationsgeschützten und renditeattraktiven Altersvorsorge. Wichtig ist der individuell abgestimmte Zuschnitt von Objekt und Finanzierung, damit später das Risiko einer Rückzahlungsunfähigkeit bzw. eines Mietausfalls möglichst gering gehalten wird. Bei vermieteten Immobilien zeigt sich auf Dauer eine inflationsunabhängige Rendite, die gerade im Alter als Zusatzeinkommen zur Lebensstandarderhaltung dienen kann. Für die Erstinformation kann zum Beispiel sehr gut der Kapitalanlagerechner auf immokredit24.com dienen: Mit seiner Hilfe kann der Vorteil eines Immobilieninvestments im Vergleich zu anderen Anlageformen für einen bestimmten Zeitraum berechnet werden. Anfallende Nebenkosten und Zinskosten etc. werden entsprechend einbezogen.

Weitere Informationen

» Immobilie als Kapitalanlage
» Kapitalanlagerechner

Die energetische Sanierung rechnet sich

Die erweiterten wohnwirtschaftlichen Förderprogramme sollen die nachhaltige Zukunftsfähigkeit bestehender Wohnimmobilien sichern. Mit den Programmen 151 und 152 nun können Eigentümer von bewohnten Baudenkmälern bzw. „sonstigen besonders erhaltenswerten, bewohnten Bausubstanzen“ nach der Einstufung der aktuellen Denkmalschutzgesetze für Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung Förderungen beantragen. Hierbei wird die Wohneinheit erstmals eigenständig als Einzelfall betrachtet. Dies ist besonders dann von Bedeutung, wenn aufgrund der Erhaltungsvorschriften historischer Bausubstanz energetische Sanierungsmaßnahmen nicht in vollem Umfang (wie z.B. bei neueren Wohnimmobilien) möglich sind. Das mögliche Sanierungspotenzial wird dabei von Fachleuten (sog. „Energieberater im Denkmal“) ermittelt und nach Förderfähigkeit beurteilt. So können beispielsweise kulturell besonders wertvolle Fassaden trotz einer energetischen Sanierung beibehalten werden.

Was genau wird in welchem Umfang gefördert?

Zunächst einmal muss das bewohnte Gebäude der Einstufung einer „besonders erhaltenswerten Bausubstanz“ bzw. eines Denkmals lt. den geltenden Denkmalschutzgesetzen entsprechen. Eine Förderung ist dann nicht mehr allein vom Erreichen eines bestimmten Wertes für den Primärenergiebedarf abhängig, sondern kann ersatzweise auch durch Nachweis ausschöpfender Maßnahmenfülle Förderfähigkeit erlangen. Das bedeutet, dass eine Förderung auch dann beansprucht werden kann, wenn der Referenzwert für den Primärenergiebedarf nicht erreicht wird, das Sanierungspotenzial des Gebäudes aber unter Beachtung der Erhaltungswürdigkeit ausgeschöpft wurde. Die Förderung zielt insbesondere auf einen verbilligten Kredit bis max. 50.000 Euro Darlehenssumme bei Einzelmaßnahmen und max. 75.000 Euro je Wohneinheit ab. Eine anfängliche Tilgungsaussetzung ist dabei generell möglich. Die Grundlage für die Ermittlung des Darlehensbetrages bildet dabei die Sanierungsinvestition inklusive Nebenkosten. Besteht nicht die Notwendigkeit einer Kreditaufnahme, kann ggf. ein Direktzuschuss bei der KfW beantragt werden (Programmnummer 430).

Wie kann die Förderung erlangt werden?

Die Voraussetzungsprüfung sowie die Beantragung der Förderung über die Hausbank des Förderberechtigten müssen von Beginn einer Sanierungsmaßnahme erfolgen. Zu beachten sind die Notwendigkeit eines von einem anerkannten Sachverständigen unterzeichneten Antragsformulars sowie die weiteren notwendigen Anlagen. Direktzuschüsse müssen direkt vom Förderberechtigten bei der KfW beantragt werden. Die anerkannten Sachverständigen werden unter der Bezeichnung „Energieberater im Denkmal“ in einer Expertenliste veröffentlicht – weitere Information gibt es bei der KfW.

Fazit und weitere Fördermöglichkeiten

Das neue Förderprogramm „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ ermöglicht Förderungen für energetische Wohnraumgestaltung unter Berücksichtigung der baukulturellen Bedeutung. Die möglichen Einsparungen bei der Finanzierung durch Inanspruchnahme der Förderkredite sind bemerkenswert: Es lohnt sich in jedem Fall, die Voraussetzungen zu prüfen. Weitere Förderungen der KfW zielen auf ähnliche Maßnahmen (energetische Sanierungen oder der Neubau von besonders energiesparenden Gebäuden) bei anderen Gebäudearten ab oder haben andere Zielsetzungen, wie barrierefreies Wohnen oder „Altersgerechtes Haus“ für umfassende Modernisierungen. Der finanzielle Spielraum für Immobilienfinanzierungen kann durch die Inanspruchnahme von Förderungen erheblich erweitert werden und führt letzten Endes zu schnellerer Entschuldung. Die vorausgehende, möglichst umfassende Information ist deshalb jedem Immobilieninteressenten zu empfehlen – dies ist auch für den Interessenten kostenlos möglich bei der KfW selbst oder beim einschlägigen Fachportal www.immokredit24.com im Internet.

Weitere Informationen

» KfW-Darlehen
» Fördersegment KfW-Effizienzhaus Denkmal

Welches ist der optimale Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?

Hierfür müssen mehrere Aspekte bedacht werden: Zu Zeiten niedriger Bauzinsen (wie aktuell) sind Immobilienfinanzierungen günstig zu haben und ermöglichen so eine vergleichsweise rasche Tilgung und damit die schnellere Schuldenfreiheit. Auf der anderen Seite ist die Vermögens- und Einkommenssituation des Interessenten entscheidend: Muss ein hoher Anteil Fremdkapital aufgenommen werden, verteuert dies das Darlehen nicht nur wieder, sondern erhöht auch das Risiko, die hohen Raten irgendwann nicht mehr zahlen zu können – dafür reicht z.B. schon eine veränderte Einkommenssituation bei einem Jobwechsel oder – im schlimmsten Fall – bei Arbeitslosigkeit. Wird der von Experten empfohlene Mindestanteil an Eigenkapital von etwa 20 bis 30 Prozent der Erwerbs- bzw. Herstellungskosten nicht erreicht, fehlt der Sicherheitspuffer für anfallende Nebenkosten und unvorhergesehene Ausgaben. Auch wenn die Mietbelastung einer gemieteten Immobilie regelmäßig Geld „verbrennt“ – so ist es doch bei wenig Eigenkapital und einer unsicheren Einkommenslage weniger risikoreich als eine erzwungene Immobilienfinanzierung. Die meisten Kreditinstitute werden vor der Darlehensgewährung darauf achten, dass eine ausreichende Bonität beim Kreditnehmer vorhanden ist. Bestehen Zweifel an der Rückzahlungsfähigkeit, wird kein seriöses Kreditinstitut ein Darlehen gewähren.

Vor- und Nachteile von Immobilieneigentum

Eine eigene Immobilie stellt neben dem Komfort der freien Wohnentfaltung eine wichtige Säule der persönlichen Altersvorsorge dar. Die Immobilie gilt als sachwertuntermauerte und deshalb kapitalmarkt- und inflationsunabhängige Wertanalage, die im Alter ein günstiges Wohnen ermöglicht. Die Abhängigkeiten von z.B. Vermietern oder von einem geregelt hohen Einkommen im Rentenalter (für die Mietzahlungen) entfallen. Allerdings birgt auch die eigene Immobilie einige Nachteile: So muss sich der Eigentümer selbstständig um Versicherungen, Versorgungspartner oder die Einhaltung von Auflagen kümmern. Ebenso muss er für Sanierungen und Instandhaltungen aufkommen oder wird bei vielen kommunalen Entscheidungen in die Pflicht genommen (z.B. bei Straßen- oder Gehwegsanierungen etc.). Es ist von entscheidender Bedeutung, dass ein Immobilieneigentümer nicht nur während der Finanzierungsphase, sondern auch später über ein entsprechendes Einkommen bzw. Vermögen verfügt, damit anfallende Verpflichtungen erfüllt werden können. Die Ortsabhängigkeit steigt ebenfalls, denn ein Mieter kann bei Notwendigkeit viel leichter den Wohnort oder das Objekt wechseln als ein Eigentümer. Verkäufe von Immobilien sind meist mit vielen Umständen und oft mit nicht zu verachtenden finanziellen Einbußen verbunden, da selten ein Verkaufspreis über oder gleich dem Erwerbspreis erzielt wird.

Fazit

Die allgemeinen Marktumstände für eine Immobilienfinanzierung und damit die Schaffung von Immobilieneigentum sind aktuell extrem günstig. Wer sich in einer entsprechend guten persönlichen Vermögens- resp. Einkommenslage befindet, sollte nicht mehr allzu lange warten – Immobilieneigentum ist nach wie vor ideal für die Altersvorsorge und für den Lebenskomfort im Alter. Allerdings müssen auch einige Nachteile bedacht werden, über die sich der Interessent vorab ein klares Bild verschaffen sollte. Eine korrekte Planung erfordert eine detaillierte Analyse der eigenen Situation und die anschließende Optimierung des Fremdkapitalbedarfs. Hilfreich zur Seite können dem Interessenten hierbei unabhängige Fachberater stehen – eine gute Möglichkeit, sich umfassend zu informieren, besteht beispielsweise im Internet unter www.immokredit24.com.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit – Günstige Immobilienkredit-Zinsen nutzen
» Immobilien-Ratgeber – kaufen oder mieten?

Bildquelle © arsdigital – Fotolia.com

Risikobegrenzung durch übertragbaren Darlehensanteil

Der variable Darlehensteil kann bei Bedarf (z.B. bei stark ansteigenden Zinsen) sogar in ein fixes Darlehen mit gebundenem Zinssatz umgewandelt werden. Die Chancen von Zinseinsparungen und möglichen kostenfreien Sondertilgungen zu profitieren, stehen so einem begrenzbaren Risiko gegenüber. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass der Darlehensnehmer den Zinsverlauf am Kapitalmarkt verfolgt, hierbei insbesondere den 3-Monats-Euribor (=EURO INTERBANK OFFERED RATE = Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft). Das Kombi-Darlehen bietet sich also insbesondere für informierte Darlehensnehmer an, die eine möglichst hohe Flexibilität bei den Tilgungsmöglichkeiten suchen. Dies kann viele Gründe haben, insbesondere wenn in der nahen Zukunft mit höheren Geldeingängen gerechnet werden kann – wie z.B. die Ablaufleistung einer Lebensversicherung, eine Sonderzahlung oder eine Erbschaft.

Vorteile und Risiken eines Kombi-Darlehens

Das Kombi-Darlehen offeriert dem Darlehensnehmer also neben der bereits angesprochenen hohen Tilgungsflexibilität eine Chance, von Zinssenkungen und einem generell günstig konditionierten Darlehensteil zu profitieren, der bei Bedarf in einen fix konditionierten Teil umgewandelt werden kann. Hinzu kommt hierbei, dass der variable Darlehensteil in der Regel nicht zur für die Beleihungsgrenze maßgeblichen Darlehenssumme hinzugerechnet wird. Das Risiko besteht damit hauptsächlich in einer ungünstigen Zinsentwicklung am Kapitalmarkt. Treten Zinserhöhungen auf, steht der Darlehensnehmer nach jedem Zinsschritt vor der Entscheidung, den variablen Teil weiterlaufen zu lassen oder doch zu einem fixen Teil umzuwandeln. Insoweit spricht man von einem nicht kalkulierbaren Risiko, welches sich der Darlehensnehmer vor Vertragsabschluss verdeutlichen sollte. Ein Vergleich mit den Konditionen eines analogen Annuitätendarlehens mit Sollzinsbindung vor Finanzierungsabschluss kann dazu beitragen, einen „Schlachtplan“ zu entwerfen, der genau vorgibt, ab welchem Zinsschritt lieber sofort umgewandelt werden sollte (Verlustbegrenzung). Die Umwandlung des variablen Darlehensteils kann je nach Zinsentwicklung nämlich ein teurer Spaß werden: Die Aufschläge für ein dann quasi neu abzuschließendes Darlehen mit fixem Zins richten sich nach den dann aktuellen Marktgegebenheiten und müssen auch unter der Prämisse eines erhöhten Beleihungsauslaufes gesehen werden. Je nach Eigenkapitalanteil und Einkommensverhältnissen sollte also im Vorfeld eine sehr detaillierte Planung erfolgen. Ggf. bieten sich auch noch andere Finanzierungsformen an, wie beispielsweise das Flex-Darlehen oder das Cap-Darlehen. Diese Darlehensformen sind ebenfalls variabel verzinslich und daher mit entsprechenden günstigen Konditionen und verschiedenen Risikoprofilen ausgestattet.

Fazit

Kombi-Darlehen können insbesondere für eine Immobilienfinanzierung mit einer hohen gewünschten Tilgungsflexibilität eine günstige Alternative zum Annuitätendarlehen sein. Ein gewisses Risiko besteht durch unerwartete Zinsveränderungen am Kapitalmarkt, weshalb sich der Darlehensnehmer vorab sehr genau über die Möglichkeiten zur Risikobegrenzung informieren sollte. Neben den – im Vergleich zum Annuitätendarlehen – sehr hohen kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten besteht durch die Teilvariabilität in der Regel eine insgesamt günstigere Konditionierung als bei einem reinen Annuitätendarlehen. Dies geht allerdings mit einer insgesamt weniger hohen Kalkulationssicherheit einher. Kombi-Darlehen sind immer dann sinnvoll, wenn aufgrund der Einkommens- bzw. Vermögenssituation mit höheren Sondertilgungen gerechnet werden kann, weil besonders höhere außerplanmäßige Tilgungen bei herkömmlichen Annuitätendarlehen nicht kostenfrei sind. Weitere Informationen hierzu können im Internet auf www.immokredit24.com im Internet recherchiert werden.

Weitere Informationen

» Kombi-Darlehen
» Weitere Formen der Baufinanzierung

Bildquelle © freshidea – Fotolia.com

Welches sind die wichtigsten Einflussgrößen eines Immobilienkredites?

Als Erstes muss der Fremdkapitalbedarf ermittelt werden. Dazu genügt es nicht, die veranschlagten Kosten des Neubaus bzw. den Preis der Kaufimmobilie abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals als Darlehenssumme anzunehmen. Vielmehr müssen weitere Faktoren wie Nebenkosten (wie z.B. Notar, Grundbuch, Innenausstattung usw.) eingerechnet werden. Bei Neubauten muss zusätzlich von möglichen auftretenden Schwierigkeiten während der Bauphase sowie von etwaigen Zahlungsverpflichtungen vor den jeweiligen Darlehensauszahlungen ausgegangen werden (Stichwort Zwischenfinanzierung). Der genaue Fremdkapitalbedarf sollte ferner unter Berücksichtigung eines gewissen Teiles Eigenkapitals für unvorhergesehene Zwischenfälle ermittelt werden, damit der Immobilienerwerber im Fall der Fälle nicht völlig mittellos dasteht. Das nächste sehr wichtige Kriterium ist die voraussichtliche Ratenhöhe des Darlehens. Sie legt fest, wie viel vom frei verfügbaren Einkommen Monat für Monat für die Zins- und Tilgungsverpflichtungen eingeplant werden müssen. Eine Verplanung des gesamten verfügbaren Einkommens des Darlehensnehmers bedeutet ein sehr hohes Risiko: Treten z.B. unvorhergesehen Ausgaben auf (egal, ob im Zusammenhang mit der Immobilie oder fremdinitiiert) oder verschlechtert sich die Einkommenssituation (z.B. wegen eines Jobwechsels etc.) könnten dann die regelmäßigen Kreditraten nicht mehr bedient werden. Dieser Zusammenhang verdeutlicht die enge Bindung von Immobilienpreis, dem dafür notwendigen Fremdkapital und dem verfügbaren Einkommen. Im Zweifelsfalle sollte vor dem Immobilienerwerb ein unabhängiger Berater kontaktiert werden, um zu ermitteln, ob die mit dem Immobilienpreis zusammenhängende Finanzierung überhaupt geschultert werden kann.

Weitere wichtige Eckpunkte eines Finanzierungsvertrages

Eine Immobilienfinanzierung sollte neben einem möglichst günstigen Sollzins auch zur persönlichen Vermögenssituation passen, ggf. sollte der Finanzierungsvertrag bei Bedarf flexibel anpassbar sein. Hierzu gehört insbesondere der Tilgungssatz, welcher angibt, in welcher Höhe eine regelmäßige Tilgung des Darlehensbetrages erfolgt. Bei einem ausreichend hohen Einkommen kann dieser entsprechend hoch sein (z.B. 4 oder 5 % p.a.), damit eine möglichst schnelle Schuldenfreiheit und eine geringe Zinsbelastung erreicht wird. Ändert sich die Einkommenssituation und existiert weniger frei verfügbares Einkommen, sollte der Tilgungssatz entsprechend niedriger sein. Daneben können mit dem Kreditinstitut auch Möglichkeiten zu kostenfreien Sondertilgungen vereinbart werden – so kann der Darlehensnehmer eine zusätzliche Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung vornehmen, wenn einmal etwas mehr freies Kapital zur Verfügung steht. Die Länge der Sollzinsbindung gibt an, wie lange Bank (und Darlehensnehmer) an den einmal vereinbarten Sollzins gebunden sind. Laufzeiten über 10 Jahre sind oft mit Aufschlägen verbunden und lohnen nur bei besonders günstigen Marktzinsverhältnissen. Im Einzelfall sollte hier ebenfalls ein unabhängiger Berater unter Einbezug der individuellen Vermögens- und Einkommenssituation hinzugezogen werden, um die optimale Finanzierungsform und die damit zusammenhängende Sollzinsbindung zu ermitteln.

Der Vergleich von verschiedenen Anbietern

Um die Angebote verschiedener Anbieter effektiv vergleichen zu können, müssen im Vorfeld der Anfrage einige Dinge beachtet werden. So sollte vor der Anfrage bereits eine Optimierung hinsichtlich des Fremdkapitalbedarfs (ggf. sind hier Förderungen möglich, die den Fremdkapitalbedarf reduzieren etc.) erfolgt sein. Anschließend sollten Finanzierungsform, Tilgungssatz (im Hinblick auf die monatliche Ratenbelastung) und mögliche Flexibilisierungsoptionen festgelegt werden. Eine Anfrage sollte alle diese Daten bereits enthalten, damit die Kreditinstitute entsprechend „vorgeformte“ Angebote abgeben können. Dies erleichtert den anschließenden Vergleich enorm.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Die meisten Experten raten bei einer Immobilienfinanzierung zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent. Doch in den letzten Jahren nehmen die Angebote für Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital immer mehr zu. Verschiedene Anbieter bieten sog. Vollfinanzierungen zu 100% oder gar 110% (wo zusätzlich auch z.B. die Einbauküche oder Möbel mitfinanziert werden können) an. Was zunächst sehr verlockend klingt, birgt allerdings auch große Risiken: Ist kein Eigenkapitalstock vorhanden, können Kosten z.B. durch Instandhaltung oder fehlende Mittel durch sich verändernde Einkommensverhältnisse schnell zum Verlust der Immobilie führen. Können die relativ hohen Raten für Vollfinanzierungen (hohe Raten, da die Konditionen für Vollfinanzierungen deutlich schlechter sind als für Finanzierungen mit Eigenkapital) nicht mehr geleistet werden, wird die Bank Ihr Grundpfandrecht geltend machen. Eine Entscheidung für diese Finanzierungsform sollte daher im Vorfeld sehr gut abgewogen werden.

Zweitfinanzierungen, vorzeitige Ablösungen und Kreditaufstockungen

Als Zweitfinanzierung wird in der Regel die Anschlussfinanzierung einer Immobilienfinanzierung mit abgelaufener Zinsbindungsfrist bezeichnet. Die Konditionen der Anschlussfinanzierung stehen bei der Vertragsunterzeichnung der Erstfinanzierung nicht fest und stellen demnach ein nicht zu verachtendes Risiko dar, falls z.B. der Zinssatz stark ansteigt. Die Restkreditsumme ist dann nur zu vergleichsweise teuren Anschlusskonditionen realisierbar. Es existieren einige Möglichkeiten am Kapitalmarkt, dieses Risiko zu verringern – ein Beispiel dafür sind Forward-Darlehen. Ferner besteht die Möglichkeit einer vollständigen (ggf. vorzeitigen) Ablösung des Restkreditbetrages. Allerdings besteht bei vorzeitigen Kreditablösungen außerhalb eines ggf. vereinbarten Rahmens die Gefahr, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Anrechnung bringt.

Auch der inverse Fall ist denkbar: So ist es durchaus möglich, Kreditaufstockungen mit dem Kreditinstitut zu vereinbaren, z.B. bei einem Anbauvorhaben oder bei der Erweiterung mit Nebengebäuden wie Carports oder Gartenhütten. Sinnvoll ist hier grundsätzlich immer zunächst die Anfrage bei der bereits finanzierenden Bank, da dann keine aufwändigen Um- oder Zusatzeintragungen im Grundbuch nötig sind.

Fazit

Die richtige Planung einer Immobilienfinanzierung, die detaillierte Analyse der eigenen Situation und die adäquate Optimierung des Kapitalbedarfs erfordern einen hohen Zeitaufwand. Jedoch sollte – egal ob bei Neu- oder Anschlussfinanzierungen – dieser Aufwand auf keinen Fall gescheut werden. Schnell können so nicht nur viele tausend Euro gespart werden, sondern eine generell sichere Basis für das Finanzierungsvorhaben geschaffen werden. Kostenlose und unabhängige Beratung mit dem notwendigen Know-how und einem breiten Marktüberblick kann der Interessent z.B. unter www.immokredit24.com im Internet finden.

Weitere Informationen

» Immobilienkredit
» Immobilienkredite im Vergleich

Makler oder Bank – wohin sollte sich ein selbständiger Kreditinteressent am besten wenden?

Die Frage, wo das beste Angebot erzielt werden kann, ist relativ schnell beantwortet. Während eine einzelne Bank vornehmlich versucht, Ihre eigenen Produkte zu verkaufen, ist der Makler eher bestrebt, seinem Kunden eine möglichst tragfähige Lösung anzubieten. Hinzu kommt die mehr oder weniger subjektive Einschätzung der persönlichen Situation durch ein einzelnes Kreditinstitut – ein guter Makler hingegen prüft zunächst die Situation und ist um Optimierung (z.B. Beanspruchung von Förderungen) bestrebt um anschließend möglichst viele vielversprechende Angebote einholen zu können. Da er schon im Vorfeld durch die eigene Marktkenntnis beurteilen kann, wie die Einschätzungen der Kreditgeber aussehen werden, können so einfacher die bestmöglichen Konditionen erreicht werden. Freilich sollte es sich um einen möglichst unabhängigen Makler handeln – denn wer von Provisionen bestimmter Anbieter abhängig ist, wird auch nur deren Produkte vertreiben.

Immobilienfinanzierung für Selbständige

Die Finanzierung von Immobilien für selbständige Unternehmer ist differenziert anzugehen. Als Kreditgeber kommen neben Kreditinstituten ggf. auch andere Quellen in Frage. So ist es durchaus denkbar, dass private oder öffentliche Investoren bzw. Kreditgeber in Form von Investmentfonds oder Private Equity Gesellschaften den Ansatz des geplanten gewerblichen Immobilienprojektes interessant finden. Es sollte eine möglichst breite Marktevaluierung durchgeführt werden, wozu der Finanzierungsinteressent professionelle Hilfe in Anspruch nehmen sollte. Diese kann durch einen Makler oder professionelle Finanzdienstleister bereitgestellt werden. Erste Informationen können dabei durchaus in Finanzierungsportalen (z.B. www.immokredit24.com) im Internet eingeholt werden. Diese Basisinfos sind zunächst kostenlos und enthalten wertvolle Informationen und Tipps für das Auffinden eines möglichst passenden Finanzierungsumfelds.

Weitere Kredite wie Kraftfahrzeugkredite oder Gewerbekredite

Grundsätzlich sollte zunächst genau umrissen werden, was überhaupt benötigt wird und wie viel Fremdkapital dazu aufgenommen werden muss. Bei Fahrzeugen bestehen meist Vertragsbindungen, sodass eine Marke und/oder ein Händler bereits vorgegeben sind. Wer noch ohne Partner ist, kann frei entscheiden, ob der Kredit von einem öffentlichen oder privaten Kreditgeber kommen soll oder ob ein dauerhafter Vertrag mit einem Autohändler geschlossen wird. Der Vergleich der möglichen Konditionen ist aufwendig, aber der Mühe wert. Wer seinen Fuhrparkt grundsätzlich nur von einem Händler bezieht, bekommt hier meist sehr gute Konditionen auch für die Finanzierung. Etwas anders sieht das bei Gewerbekrediten aus: Sollen beispielsweise neue Produktionsmaschinen angeschafft werden, ist meist ziemlich genau vorgegeben, was benötigt wird. Die Konkurrenz ist dabei meist überschaubar, sodass ein Vergleich mit relativ wenig Aufwand zu betreiben ist. Die Frage nach der Herkunft des Fremdkapitals bleibt jedoch und muss genauso wie bei Fahrzeug- oder Immobilienfinanzierungen sehr breit und intensiv evaluiert werden.

Kreditmarktportale als mögliche Fremdkapitalquellen

Seit einigen Jahren gibt es auch für Selbständige und Freiberufler die Möglichkeit, über Kreditmarktportale im Internet Kredite von Privat zu erhalten. Vereinfacht dargestellt ist die Funktionsweise einem Bieterverfahren ähnlich, bei dem interessierte private Investoren auf das jeweilige Kreditprojekt bieten können. Der Zinssatz orientiert sich an der Bonität, die ebenfalls mit den Details des Kreditprojektes veröffentlicht wird. Hier besteht durchaus die Möglichkeit, dass auch Projekte, die bei einer Bank abgewiesen worden wären, finanziert werden. Aufpassen muss der Kreditnehmer beim Zinssatz, denn natürlich stellen auch private Investoren ihr Geld bei erhöhten Ausfallrisiken nur gegen einen höheren Zinssatz zur Verfügung. Trotzdem bieten diese Kreditmarktportale eine alternative Möglichkeit, dringende Investitionen trotz Bankenablehnung doch noch zu verwirklichen.

Fazit

Kredite für Selbständige sind mit mehrschichtigen Bewertungen und einer komplexen Suche verbunden: Der Vergleich und das Auffinden des besten Angebotes ist daher sehr schwierig und sollte ausschließlich zusammen mit einem unabhängigen, professionellen Berater angegangen werden. Neben mehreren denkbaren Kapitalgebern bestehen auch unterschiedliche Finanzierungsformen, so dass zunächst eine klare Projektierung über benötigte Mittel und die tragbaren Kosten sowie die Abschreibungsdauer erfolgen muss. Sind die erhaltenen Angebote innerhalb der umrissenen Grenzen, sollte auf jeden Fall nachverhandelt werden.

Weitere Informationen

» Kredit für Selbständige
» Immobilienkredit für Selbständige

Das Umfeld für Solarstrom eröffnet Chancen, birgt aber auch Risiken

Strom aus Photovoltaikanlagen kann und wird in der nächsten Zukunft problemlos in das vorhandene Stromnetz eingespeist werden – gegen staatlich fixierte Vergütungen. Dies ist in sehr vielen Ländern – insbesondere in Europa – gesetzlich geregelt. Durch Standortanalysen sowie eine genaue technische Spezifikation der verwendeten Anlagen kann somit sehr genau kalkuliert werden, welche Erträge sich mit der jeweiligen, projektierten Anlage erzielen lassen. Diese vergleichsweise sehr genaue Renditevorhersage ist im Bereich der geschlossenen Fonds eher selten. Doch es gibt zwei besonders zu beachtende Haken: Der eine hängt wiederum mit der Technik zusammen. Zunächst einmal wird für die Solarzellen das teure und nicht immer einfach zu beschaffende Silizium benötigt – hier gab es in der Vergangenheit immer mal wieder Probleme mit der rechtzeitigen Beschaffung und dem damit zusammenhängenden Fertigstellungstermin. Auch können technische Defekte auftreten, die vorher so nicht vorhersehbar waren – derlei Einflüsse schlagen sich direkt auf die zu erwartende Rendite nieder, denn solange nicht oder nicht wie geplant eingespeist werden kann, fließen auch keine entsprechenden Vergütungen. Der zweite Haken ist der Faktor Standort: Je nach Standort können Einflüsse wie Wetterkatastrophen oder unvorhersehbare Schattenmonate, aber natürlich auch politische Wirren für eine Störung im geplanten Betriebsablauf der Anlage sorgen. Treten Probleme auf und sind diese nicht oder nicht ausreichend versichert, kann aus der Kapitalanlage ein Misserfolg werden.

Der Vergleich von Solarfonds

Grundsätzlich sollte vor der Zeichnung von Solarfondsanteilen eine sehr detaillierte Information über das unterstützte Projekt seitens des Anlegers erfolgen. Hier sind insbesondere Standort, technische Ausstattung, geplantes Output bzw. Qualitätsfaktor und Versicherungsbackground wichtig. Einen guten Anhaltspunkt gibt auch immer die Fremdkapitalquote bzw. das Volumen der bisher platzierten Anteile: Vertrauen möglichst viele Geldgeber der Fondsgesellschaft, ist dies schon mal ein gutes Zeichen! Auf dem Markt existiert eine Vielzahl von Angeboten mit geschlossenen Fonds. Die verschiedenen Arten gegeneinander und auch Solarfonds untereinander zu vergleichen, setzt dabei ein hohes Maß an Fachwissen voraus und eine dedizierte Vorstellung darüber, wie das eigene Anlageportfolio mittels der Beimischung von geschlossenen Fonds optimiert werden kann. Gerade Anleger ohne entsprechendes Hintergrundwissen sollten daher professionelle Hilfe beanspruchen, z.B. im Internet unter www. investmentfonds24.eu.

Fazit

Geschlossene Solarfonds können unter risikodiversifizierenden und ggf. unter steueroptimierenden Gesichtspunkten das eigene Anlageportfolio optimieren. Die unternehmerische Beteiligung an der nachhaltigen Stromerzeugung birgt dabei entsprechende Chancen und Risiken, die vor einer Anteilszeichnung am besten mit professioneller Hilfe analysiert werden sollten. In jedem Fall sollte klar sein, dass das benötigte Kapital für die Laufzeit des Fonds zur freien Verfügung steht und sicher nicht benötigt wird, da eine Anteilsveräußerung während der Laufzeit nicht oder nur mit größeren Verlusten möglich ist. Beim Vergleich von Solarfonds ist auf bestimmte Eckdaten zu achten, die einen besonderen Einfluss auf die Rendite haben – grundsätzlich stellen Solarfonds eine vergleichsweise realistisch kalkulierbare Anlageform dar.

Weitere Informationen

» Solarfonds – gewinnbringend in Solaranlage investieren
» Solarfonds Vergleich – der richtige Vergleich von geschlossenen Solarfonds

Die Eckpfeiler einer Baufinanzierung – was sollte im Einzelnen festgelegt werden?

Vor allen anderen Punkten steht die Frage nach dem Fremdkapitalbedarf. Wie hoch muss das Darlehen wirklich sein, damit der geplante Immobilienerwerb erfolgen kann? Experten empfehlen eines Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent – allerdings kann dies je nach persönlicher Situation variieren. Besteht z.B. einen gehobenes, relativ sicheres Einkommen, kann unter Umständen auch eine Vollfinanzierung in Betracht kommen. Grundsätzlich sollte aber die Fremdkapitalaufnahme so gering wie möglich gehalten werden, ohne dass sämtliches vorhandenes Eigenkapital aufgezehrt wird. Freies Kapital wird unter Umständen für Nebenkosten oder unvorhergesehene Ereignisse benötigt. Steht die Darlehenshöhe fest, müssen Finanzierungsform und die dafür notwendigen Charakteristika (wie Tilgungsart und –höhe, Sollzinsbindungsfrist, Flexibilisierungsmöglichkeiten usw.) gefunden werden. Insbesondere sollte dabei ein Augenmerk auf die Höhe der regelmäßigen Tilgung gelegt werden. In Abhängigkeit von Tilgungssatz und Sollzinshöhe ergibt sich nämlich die regelmäßige finanzielle Gesamtbelastung, die aus dem vorhandenen Einkommen bestritten werden muss. Wird hier zu wenig Spielraum eingeplant, kann dies schnell in Rückzahlungsproblemen münden. Auf der anderen Seite sollten deshalb eine möglichst großzügige Regelung hinsichtlich einer möglichen Anpassung des Tilgungssatzes und auch die kostenfreie Berücksichtigung von Sondertilgungen vereinbart werden. Liegen diese Einzelheiten fest, kann ein Konditionenvergleich mit einer möglichst breiten Zahl an Anbietern erfolgen.

Welche generellen Finanzierungsformen gibt es?

Es existiert eine Reihe von möglichen Finanzierungsformen, die ggf. auch untereinander kombiniert werden können. Die wohl bekannteste und am weitesten verbreitete Form ist das Annuitätendarlehen. Der Vorteil liegt hierbei darin, dass meist eine langjährige Zinsbindungsfrist vereinbart ist, was die Rückzahlungen sehr gut planbar macht. Die Rückzahlung erfolgt immer in gleich hohen Raten (den Annuitäten). Im Gegensatz dazu kann auch ein variabel verzinsliches Darlehen aufgenommen werden, das meist günstiger, aber durch die regelmäßigen Zinsanpassungen an die Marktgegebenheiten auch schlechter planbar ist. Eine mögliche Abart stellt das Cap-Darlehen dar, welches ein variables Darlehen mit einer vereinbarten Zinshöchstgrenze ist. Daneben existieren die ebenfalls weit verbreiteten Formen des Bausparens mit anschließendem Bauspardarlehen oder auch das Bausparsofortdarlehen, welches ein vorgelagertes endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag ist. Unbedingt zu prüfen sind auch die möglicherweise vorhandenen Ansprüche auf ein Förderdarlehen (z.B. von der KfW-Bank), da diese Darlehen sehr stark verbilligt sind und so den Fremdkapitalbedarf durch ein anderweitiges (teureres) Darlehen senken. Weitere Darlehensformen sind meist von speziellen Situationen (z.B. Forward-Darlehen oder Auslandsfinanzierung) oder vom Beschäftigungsstatus (z.B. Beamtendarlehen) abhängig und im Einzelfall entsprechend zu prüfen.

Der Vergleich von Kreditangeboten

Es ist ratsam, die Anfrage an verschiedene Anbieter mit professioneller Hilfe (z.B. im Internet bei www.immokredit24.com) vorbereiten zu lassen. Da viele Optimierungsoptionen bedacht werden müssen, kann so bereits im Vorfeld auf eine effektiven Vergleich und möglichst günstige Angebote hingearbeitet werden. Das Anschreiben „von Hand“ seitens des Darlehensinteressenten an einige Anbieter macht wenig Sinn, da dies nicht die notwendige Marktbreite abdeckt. Auch schon ein augenscheinlich geringer Unterschied beispielsweise bei den Sollzinsen kann auf die Dauer der Jahre gesehen einen erheblichen Unterschied bei der finanziellen Gesamtbelastung ausmachen. Sind die 3 oder 4 besten Angebote ausgefiltert, kann vor dem Abschluss auch ggf. nochmal nachverhandelt werden. Tipp: Die Profis können bereits im Vorfeld einer Anfrage beurteilen, welche Angebotskonditionen in Etwa dabei herauskommen werden!

Fazit

Wer eine Baufinanzierung plant, sollte vorher Expertenrat einholen. Nicht alles kann man selbst wissen und die guten Ratschläge gibt es bei seriösen Anbietern kostenlos. Viele wichtige Punkte sind zu bedenken, schließlich handelt es sich bei einer Baufinanzierung um ein langfristiges und immer relativ kostenintensives Projekt, das den Lebensstand erhöhen und nicht den finanziellen Ruin bringen soll. Ausführlich Informationen und weiterführende Seiten findet der Interessent unter www.immokredit24.com.

Weitere Informationen

» Baufinanzierung Ratgeber
» Was muss ich bei der Baufinanzierung beachten?

Baufinanzierungsvergleiche früher und heute

Noch bis vor wenigen Jahren war es üblich, bei einer anstehenden Immobilienfinanzierung bei der Bank „um die Ecke“ anzufragen und sich dort beraten zu lassen. Im besten Falle wurden noch weitere Banken befragt, die sich im Wohnort des Interessenten befanden. Dieses Vorgehen beschränkt die mögliche Anbieterauswahl nicht nur in höchstem Maße, sondern der angehende Immobilienbesitzer erhält obendrauf noch eine parteiische Beratung, welche nur das Ziel hat, die Produkte der jeweils beratenden Bank zu verkaufen. Dieses „Abklappern zu Fuß“ der Finanzierungsanbieter findet auch heute noch immer wieder statt – dies schließt auch Anfragen per E-Mail oder Fax an bestimmte Banken ein. Dabei gibt es eine einfache und viel effektivere Methode, Zinskonditionen und verschiedene Finanzierungsformen auf die individuelle Situation abzustimmen und das daraus resultierende, günstigstmögliche Angebot aus vielen hundert Anbietern herauszufiltern: Ein Online-Vergleich bei einem Immobilienportal wie z.B. Immokredit24.com. Der Einstieg erfolgt dabei in der Regel anonym über den Internetauftritt – schon hier kann der Interessent wichtige Basisinformationen sowie Tipps und Tricks „ersurfen“. Erst bei der Anfragestellung über das Kontaktformular beim jeweiligen Anbieter müssen dann weitere Daten angegeben werden. Kostenlos ist das Angebot für den Kunden immer.

Bauzinsen und Baufinanzierungsvergleich – Immokredit24 hat die Testsieger

Von der Erstinformation bis zum individuellen Finanzierungsangebot – ein Vergleich der optimierten Finanzierungsanfrage wird bei Immokredit24 aus über 300 Kreditinstituten generiert. Das erhöht die Chancen im Vergleich zu einem manuellen Einholen bei verschiedenen Anbietern durch den Kunden selbst beträchtlich. Dabei stehen renommierte Partner mit hervorragenden Referenzen als Partner zur Verfügung: Z.B. die DTW-Immobilienfinanzierung, die Debeka, Interhyp oder Dr. Klein, um nur einige zu nennen. Diese Partnerunternehmen haben mehrfache Testsiege bei unterschiedlichen unabhängigen Prüfeinrichtungen (wie beispielsweise Stiftung Warentest – Finanztest, Focus Money oder Euro usw.) errungen – Qualität und Objektivität sind somit selbstverständlich. Bei der Prüfung der individuellen Möglichkeiten wird auch eruiert, welche Finanzierungsform die günstigste und sicherste Möglichkeit für die Realisation des Immobilienwunsches darstellt. So kann es z.B. bei zu wenig Eigenkapital sinnvoll sein, noch etwas abzuwarten, bevor die Finanzierung aufgenommen wird. Es besteht trotzdem die Möglichkeit, die niedrigen Zinsen für die nächste Zukunft zu sichern: Mittels eines Forward-Kredites. Hier werden (bis zu 5 Jahre im Voraus) die Konditionen für einen in der Zukunft ausgezahlten Kreditbetrag die Zinsen fixiert – gegen einen vergleichsweise geringen Aufschlag.

Fazit

Der Vergleich von Konditionen für Baufinanzierungen erfordert einen großen Marktüberblick und einen breiten Zugang zu renommierten Anbietern mit dem entsprechenden Know-how. Auf Immokredit24.com kann der Nutzer kostenlos und von Experten, die bereits mehrfach Testsieger waren, Vergleiche anstellen lassen. Zusätzlich erfährt er darüber hinaus alles Wichtige und Wissenswerte in Bezug auf Risiken und finanzielle Belastungen anhand seiner persönlichen Situation. Das Herausfinden der Finanzierungsvarianten mit den günstigsten Konditionen ist für den einzelnen Interessenten durch direkte Angebotsanforderung an die Kreditinstitute kaum möglich – zu unübersichtlich der Markt und zu unterschiedlich die einzelnen Konditionen. Eine unabhängige Analyse der finanziellen Situation ermöglicht zudem die Betrachtung unterschiedlichen Finanzierungsalternativen, die nur durch ein entsprechendes Fachwissen überhaupt bedacht werden können.

Weitere Informationen

» Aktuelle Bauzinsen im Vergleich
» Baufinanzierung Vergleich beim Testsieger

Bildquelle © N-Media-Images – Fotolia.com